Avaliação imobiliária por fatores ou por pontos

Avaliação imobiliária por pontos

As avaliações imobiliárias por fatores ou por pontos são um aprofundamento na comparação direta dos imóveis semelhantes, úteis para obter mais precisão quando não se consegue encontrar uma amostra homogênea, ou quando os imóveis são mais complexos do que o usual.

1. Avaliação por fatores

Quando os imóveis comparáveis possuem características diferentes do imóvel avaliado, utilizam-se fatores de ajuste para equilibrar as diferenças, garantindo que as comparações sejam justas e que o valor do imóvel seja estimado com precisão.

1.1 O que são fatores de ajuste?

Fatores de ajuste são percentuais ou coeficientes aplicados aos preços dos imóveis comparáveis para corrigir diferenças em características como área, localização, estado de conservação, entre outras.

• Objetivo: Tornar os imóveis comparáveis mais semelhantes ao imóvel avaliado.

• Base: Esses fatores podem ser definidos com base em estudos de mercado, tabelas de ajustes, ou análises estatísticas.

1.2 Exemplo Prático de Tratamento por Fatores

Cenário: Queremos avaliar o preço de um sobrado com as seguintes características:

• Área privativa: 150 m².

• Quartos: 3.

• Estado de conservação: Bom.

• Localização: Próximo a um parque, no bairro Vista Alegre.

• Preço inicial do imóvel avaliado: Desconhecido (queremos calcular).

Dados de Imóveis Comparáveis:

Imóvel Preço (R$) Área (m²) Quartos Conservação Localização

A 800.000 140 3 Regular Rua comum

B 900.000 160 4 Bom Próximo ao parque

C 780.000 150 3 Bom Rua comum

Passo 1: Identifique os Fatores de Ajuste

Com base no mercado, aplicaremos os seguintes ajustes:

1. Área privativa: 1% para cada m² a mais ou a menos.

2. Quartos: +5% por quarto adicional.

3. Estado de conservação:

o Regular para Bom: +10%.

o Bom para Excelente: +5%.

4. Localização:

o Próximo ao parque: +10%.

o Rua comum: sem ajuste.

Passo 2: Aplique os Ajustes

Agora, ajustamos os preços dos imóveis comparáveis para corrigir as diferenças em relação ao imóvel avaliado.

Cálculos por Imóvel

1. Imóvel A:

• Área: 800.000 + (10 x 1%)=800.000+8.000=808.000

• Estado de conservação (Regular → Bom): 808.000+10%=808.000+80.800= 888.800

• Localização (Rua comum → Próximo ao parque): 888.800+10%= 88.800+88.880=977.680

Preço Ajustado do Imóvel A: R$ 977.680.

2. Imóvel B:

• Área: 900.000 − (10 x 1%) = 900.000−9.000=891.000

• Quartos (4 → 3): 891.000 − 5%= 891.000 − 44.550=846.450

Preço Ajustado do Imóvel B: R$ 846.450.

3. Imóvel C:

• Estado de conservação (Bom → Bom): Sem ajuste.

• Localização (Rua comum → Próximo ao parque): 780.000 +10% = 780.000 +78.000 =858.000

Preço Ajustado do Imóvel C: R$ 858.000.

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Passo 3: Calcule o Valor Médio

Agora que os preços foram ajustados, calculamos a média para estimar o valor do imóvel avaliado:

Valor do Imóvel Avaliado= 977.680 + 846.450 + 858.0003 = 894.710

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Resultado:

O valor estimado do sobrado é R$ 894.710,00.

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Conclusão

O tratamento de dados por fatores é essencial para:

1. Ajustar Diferenças: Entre os imóveis comparáveis e o avaliado.

2. Justificar Valores: Demonstrar a lógica por trás do cálculo.

3. Conformidade com Normas: A abordagem segue os princípios da NBR 14.653-2, garantindo rigor técnico.

2. Avaliação por pontos

O método de avaliação imobiliária por pontos específicos é uma técnica qualitativa e quantitativa bastante usada para definir o valor de mercado de um imóvel com base na atribuição de pontuações aos seus principais atributos. Este método permite uma análise comparativa e ponderada, especialmente útil para imóveis residenciais e comerciais, onde vários fatores impactam diretamente o valor.

Etapas do método de avaliação por pontos

2.1 Definição dos atributos a serem avaliados:

• Localização: Vizinhança, acessibilidade, infraestrutura local.

• Características físicas: Tamanho do imóvel, número de cômodos, qualidade dos acabamentos, idade da construção.

• Infraestrutura e serviços: Proximidade de escolas, hospitais, áreas de lazer, transporte público.

• Condições do mercado: Preço de imóveis semelhantes na região, tendências de valorização.

2.2 Atribuição de pontos:

• Cada atributo recebe uma pontuação de acordo com a sua relevância para o mercado local e para o tipo de imóvel. Por exemplo, localização e segurança podem ter maior peso para imóveis de alto padrão.

• Normalmente, é usada uma escala predeterminada, como de 0 a 10, onde 0 indica ausência do atributo ou condição desfavorável e 10 indica condição excelente.

2.3 Peso dos fatores:

• Os fatores recebem pesos que refletem a importância relativa de cada atributo. A localização, por exemplo, pode ter um peso maior que o acabamento dependendo da demanda do mercado.

• Esses pesos são multiplicados pelas pontuações para calcular a pontuação total ponderada do imóvel.

2.4 Cálculo do valor:

• A soma das pontuações ponderadas resulta em uma pontuação final que pode ser comparada com a pontuação de imóveis semelhantes já avaliados.

• Em muitos casos, essa pontuação é convertida em valor monetário com base em um coeficiente, previamente definido, que reflete o valor médio de mercado por ponto.

2.5 Comparação com imóveis similares:

• A pontuação final é usada para comparação direta com imóveis semelhantes, ajustando a avaliação final para refletir as condições específicas e atualizadas do mercado.

Vantagens e limitações

Vantagens:

• Flexibilidade para incorporar características específicas do imóvel e do mercado local.

• Método visual e didático, facilitando a compreensão para o cliente.

• Permite uma análise detalhada e comparativa dos fatores que influenciam o valor.

Limitações:

• Requer experiência e conhecimento do mercado para atribuir pesos adequados.

• Pode ser subjetivo, uma vez que a atribuição de pontos e pesos depende da percepção do avaliador.

• Menos preciso em mercados muito voláteis, onde os valores mudam rapidamente.

Esse método é bastante utilizado em mercados imobiliários com alta variabilidade de preços e características, como no caso dos imóveis residenciais em áreas urbanas.

Exemplo de parecer de avaliação imobiliária pelo método por pontos

Imóvel Avaliado: Apartamento residencial

Endereço: Rua das Palmeiras, 123, Vista Alegre, Curitiba - PR

Data da Avaliação: 31 de outubro de 2024

Finalidade: Estimativa de valor de mercado para venda

2.1. Descrição do Imóvel

• Área Privativa: 85 m²

• Número de Cômodos: 3 quartos (sendo 1 suíte), sala de estar, cozinha, banheiro, varanda

• Ano de Construção: 2010

• Condomínio: Inclui salão de festas, academia, área de recreação

• Conservação: Boa, com acabamentos padrão

2.2. Fatores de Avaliação e Pontuação

Fator	Peso (%)	Nota (0-10)	Pontuação (Peso x Nota)
Localização	30	8	240
Tamanho/Área útil	20	7	140
Estado de Conservação	15	8	120
Acabamentos Internos	10	7	70
Infraestrutura e Serviços Locais	10	9	90
Comodidades no Condomínio	5	8	40
Segurança	10	9	90
TOTAL	100		790

2.3. Cálculo do Valor de Mercado

Após a pontuação final, aplicamos um coeficiente de valor por ponto, baseado em valores de imóveis comparáveis na região. Neste caso, utilizamos R$ 800,00 por ponto, conforme análise de mercado local.

Valor estimado=Pontuação Total ×Coeficiente de valor por ponto

Valor estimado=790×800=R$:632.000,00

2. 4. Conclusão

Com base na análise realizada, o valor de mercado estimado do imóvel avaliado, situado na Rua das Palmeiras, 123, é de R$ 632.000,00. Esta estimativa considera a localização favorável no bairro Vista Alegre, a boa conservação e a infraestrutura completa do condomínio.

Este parecer de avaliação é baseado no método de pontos, o qual pondera fatores de impacto de mercado e atributos específicos do imóvel. A avaliação reflete as condições observadas na data da vistoria e valores comparativos de mercado. Recomenda-se revisão após 6 meses, caso o imóvel permaneça no mercado, devido a possíveis oscilações.

3. Comparativo dos métodos por fatores e por pontos

Diferenças Resumidas

Aspecto	Avaliação por Fatores	Avaliação por Pontos
Base de Cálculo	Percentuais ou coeficientes	Pontuações atribuídas a características
Natureza dos Ajustes	Proporcional ao preço base	Ponderação de pontos
Complexidade	Simples e direta	Mais detalhada e personalizada
Usabilidade	Ideal para ajustes específicos	Útil para análises com muitas variáveis
Foco na Análise	Corrigir diferenças de mercado	Valorizar cada característica de forma única
Aplicação Prática	Comparação de imóveis no mercado	Estudos detalhados de propriedades complexas

 Quando Usar Cada Método?

Situação	Método Ideal
Imóveis com comparáveis diretos	Avaliação por Fatores
Imóveis com características únicas	Avaliação por Pontos
Necessidade de rapidez e simplicidade	Avaliação por Fatores
Necessidade de análise detalhada	Avaliação por Pontos